Se você é inquilino ou locador de um imóvel, seja ele residencial ou comercial, precisa estar atento aos índices de reajuste do aluguel. Atualmente, tais valores são adequados seguindo dois índices: o IGP-M e o IPCA.
Para saber como calcular aumento de aluguel, é preciso observar qual dos índices está no contrato. Cada um deles irá apresentar um percentual de reajuste, portanto, é muito importante entender sobre eles.
Preparamos um conteúdo completo para te ajudar a entender qual a porcentagem de aumento de aluguel. Boa leitura!
Qual o índice do aumento de aluguel?
Atualmente, a maioria dos contratos de aluguel utiliza o Índice Geral de Preços e Mercado, o IGP-M, para o reajuste anual dos valores. Mas você sabia que ele não foi criado exclusivamente para esse interesse?
Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) em 1989, seu surgimento serviu como um monitor do aumento e queda dos preços de produtos e serviços.
Foi apenas dois anos depois, com a Lei do Inquilino, que proprietários de imóveis começaram a visualizar o índice como uma boa opção para o reajuste dos valores de aluguel.
Em entrevista para a CNN Brasil, o coordenador dos Índices de Preços do FGV Ibre, André Braz, explicou a escolha por dois motivos. São eles:
- o IGP-M não tem envolvimento com a esfera pública, como o IPCA;
- o resultado da variação mensal do índice é próximo ao início de cada mês.
No entanto, na década de 1990, a variação entre IGP-M e IPCA, que é o índice oficial da inflação, era próxima. Ou seja, o reajuste de aluguel era compatível com o poder de compra da população. Confira a semelhança nas tabelas abaixo:
Índice IGP-M em 1995
O IGP-M acumulado no ano de 1995 foi de 13,39%.
Índice IPCA em 1995
Já o IPCA acumulado no ano de 1995 era de 20,41%.
Percebeu que, no ano de 1995, o acumulado do IGP-M foi menor do que o IPCA? Para o inquilino, isso significava que o aumento era menor que seu poder de compra, que enfrentava um ano difícil com a inflação nas alturas.
Quando a situação é inversa, IGP-M maior do que o índice IPCA, o inquilino sente mais no bolso o reajuste do aluguel. Este é o cenário, por exemplo, do ano de 2021.
< Leia mais: IPCA: o que é, como é calculado e para que serve? />
IGP-M e IPCA nos últimos anos
Até outubro de 2021 o IGP-M acumulado no ano era de 16,75% e o acumulado de 12 meses de 21,73%. Porém, em outubro de 2022, esse valor mudou para 5,57% e 6,51%, respectivamente.
Como a divulgação da Fundação Getúlio Vargas mostra, o índice IGP-M vem caindo no último ano, inclusive no mês de outubro.
Já no índice IPCA do mesmo período de 2021, o acumulado anual era de 8,9% e o de 12 meses 10,25%. Em outubro de 2022, o cenário também se alterou: 4,70% e 6,47% respectivamente.
< Você sabia que esses índices também podem influenciar nos seus investimentos? Confira o vídeo abaixo e entenda como usá-los a seu favor. Aperte o play! />
Limite do reajuste de aluguel
Observando a variação desses percentuais, você deve estar se perguntando: qual o reajuste de aluguel permitido por lei? Existe um limite para não comprometer muito a renda do inquilino? A resposta é não.
Não existe um limite máximo, nem mínimo, para quanto pode aumentar o aluguel por ano. O motivo é que os índices, tanto o IGP-M quanto o IPCA se movimentam conforme o padrão econômico e de consumo da sociedade.
Índices que compõem o IGP-M
Para saber como calcular aumento de aluguel pelo índice IGP-M, é preciso, antes de qualquer coisa, conhecer o que o compõe. O IGP-M é composto por três índices, são eles:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M);
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M);
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M).
Confira abaixo como cada um desses índices influencia o IGP-M.
< Para saber mais, confira: O que é o Índice IGP-M? Como ele funciona e como afeta a sua vida financeira? />
IPA-M
O Índice de Preços ao Produtor Amplo é o mais importante para verificar as variações do IGP-M. O motivo é que ele representa 60% da totalidade do principal índice de aluguel.
O IPA-M registra as variações de preços entre produtores e indústria. Ou seja, antes de chegar no consumidor final. Os setores que ele abrange são o agronegócio e o industrial.
IPC-M
Este é o segundo mais importante índice incluso no IGP-M. Ele representa 30% do todo. O IPC-M calcula a variação dos preços de bens e serviços utilizados por famílias com renda entre um e 33 salários mínimos mensais.
Os produtos e serviços analisados estão inclusos em oito grupos:
- alimentação;
- habitação;
- vestuário;
- saúde e cuidados pessoais;
- educação, leitura e recreação;
- transportes;
- despesas diversas;
- comunicação.
Sua funcionalidade é bem parecida com a do índice IPCA, no entanto, a abrangência do IPC-M é bem menor.
INCC-M
O último é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M). Ele representa 10% da composição total do IGP-M.
Seu objetivo é registrar a variação de preços nos produtos necessários para a construção de moradias.
Como o IGP-M é calculado?
Como você viu, o IGP-M caiu consideravelmente durante o último ano e a explicação está na queda destes outros índices.
Mas como esse cálculo é feito? O IGP-M é calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da FGV. A instituição considera os preços de diversos itens de consumo e é feita uma média entre os três índices indicados anteriormente.
< Leia também: Custo de vida: definição e por que calculá-lo />
Reajuste de aluguel com IGP-M
Até aqui, você já entendeu que o principal índice de aluguel é o IGP-M e que ele é composto por outros três índices. Mas, afinal, como calcular o reajuste do aluguel?
Para realizar o cálculo corretamente, é preciso conferir a data de aniversário do contrato do aluguel. Por exemplo, se você alugou uma casa por R$ 1.000 no dia 15 de outubro de 2021, o valor reajustado será cobrado a partir do dia 15 de outubro de 2022.
O percentual do índice para o reajuste deverá ser o acumulado de 12 meses. Pegando o exemplo acima, o IGP-M acumulado do período é de 6,51%. Portanto, o cálculo deverá ser feito em cima dele.
Para o resultado dar certo, você precisará fazer a conversão do percentual para número decimal. Confira abaixo a fórmula para saber como calcular o aumento de aluguel:
Valor aluguel x (1 + percentual do índice) = Valor do aluguel a ser pago
Então, considerando o exemplo acima:
R$ 1.000 x (1 + 0,0651) = 1.000 x 1,0651 = 1.065,10
O valor que você passará a pagar no aluguel será de R$ 1.065,10.
Aliás, vale lembrar que não há um limite para quanto pode aumentar o aluguel por ano. Então, é muito importante estar atento às variações do índice para realizar o cálculo de aumento de aluguel.
Para um comparativo, o reajuste referente ao período de outubro de 2020 a 2021 (ou seja, um ano antes) seria muito diferente, porque o índice IGP-M acumulado do período foi de 21,73%. Neste caso, o valor final seria de R$ 1.217,30, isto é, R$ 152,20 a mais do que um ano depois.
IPCA ou IGP-M: mudança na Lei?
Em abril de 2021, um deputado federal propôs o Projeto de Lei (PL) 1026/21. A proposta seria que o reajuste do aluguel (residencial e comercial) não poderia ser superior à inflação do país.
Ou seja, deveria ser calculado pelo IPCA, alterando a Lei 8.245/91 (que não define o índice a ser utilizado, dependendo apenas do contrato estabelecido). Contudo, ainda aguarda votação na Câmara.
Mas, como você viu, o índice IGP-M teve uma queda considerável nos últimos anos. Atualmente, ele está muito próximo ao IPCA acumulado de 12 meses, que é de 6,47%.
Além disso, como nas imagens do início do conteúdo mostram, em 1995, o IPCA era muito mais elevado, por conta da alta inflação. Apesar de quase 30 anos desde então, isso indica como a escolha por um índice no contrato do aluguel pode fazer toda a diferença.
Reajuste de aluguel com IPCA
Agora que você já sabe como calcular o reajuste pelo IGP-M, veja qual a porcentagem de aumento de aluguel pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Ele é monitorado pelo IBGE e é o índice oficial da inflação no país.
Assim como o IGP-M, o IPCA é medido todo mês, mas abrange uma maior parcela populacional. Entretanto, por não ter uma data certa para a divulgação dos resultados, este índice acaba não sendo tão escolhido pelos proprietários.
Como você viu pela Proposta de Lei, o IPCA estava se mostrando mais vantajoso para os inquilinos, pois a porcentagem de aumento era menor do que o IGP-M. Mas o cenário já não é mais o mesmo de um ano atrás, como veremos a seguir.
A fórmula para calcular o reajuste de aluguel pelo IPCA é a mesma que a anterior. Veja, neste caso, como fica, seguindo o mesmo exemplo anterior (R$ 1.000 de aluguel no período de outubro de 2021 a outubro de 2022), com o IPCA em outubro de 2022 a 6,47%.
R$ 1.000 x (1 + 0.1067) = 1.000 x 1,0647 = 1.064,70
No caso, o inquilino teria que pagar R$ 1.064,70 com o reajuste. Considerando o cálculo de 2020 a 2021, em que o IPCA estava em 10,67%, o valor seria de R$ 1.106,70, ou seja R$ 42,00 a mais do que um ano depois.
Comparativo IPCA e IGP-M nos últimos anos
Como você viu, o reajuste de aluguel pode mudar muito de um ano para o outro por conta dos índices IPCA e IGP-M. Para ficar mais claro, veja uma comparação nos últimos anos:
| Índice | Período | Acumulado 12 meses | Reajuste (R$ 1.000) |
| IGP-M | out./20 – out./21 | 21,73% | R$ 1.217,30 |
| IGP-M | out./21 – out./22 | 6,51% | R$ 1.065,10 |
| IPCA | out./20 – out./21 | 10,67% | R$ 1.106,70 |
| IPCA | out./21 – out./22 | 6,47% | R$ 1.064,70 |
Em negrito, temos os dados referentes a esse ano (de outubro de 2021 a outubro de 2022). Repare que, para este ano, a diferença no reajuste do aluguel entre o IGP-M e o IPCA é de R$ 0,40. Já em 2021, era de R$ 110,60.
Deu para perceber como a mudança dos índices (que deve estar determinado no contrato), assim como os seus percentuais, pode mudar o reajuste do aluguel, certo?
Efeitos dos índices na sua vida
Por essa razão é tão importante conhecer os principais indicadores que regem a nossa economia. Como você viu, eles têm impacto direto na sua vida, assim como terá também nos investimentos.
Entre IGP-M e IPCA, existem vantagens e desvantagens tanto para o locador quanto para o inquilino. É preciso entender o momento para não perder bons inquilinos que não conseguirão pagar um aumento de aluguel de mais de 20%, como era o cenário há um ano, por exemplo.
Agora que sabe como calcular aumento de aluguel, o que acha de aprender sobre outros assuntos que impactam na sua renda? Por sinal, já deu para entender a importância desses temas, não é?
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