Se você acompanha a movimentação do mercado financeiro, deve ter notado que a temática “como começar a investir em fundos imobiliários” sofreu um boom nos últimos tempos, não é mesmo?
“Alternativa para viver de renda de aluguéis sem ter que comprar imóvel” e “oportunidade para construir patrimônio” são algumas das características que ouvimos comumente quando o tema é FII (Fundo de Investimento Imobiliário). Mas será que é isso mesmo? E mais: será que esta aplicação é ideal para o seu perfil de investidor?
No artigo de hoje, reunimos:
- informações e dúvidas comuns sobre como começar a investir em fundos imobiliários;
- tudo aquilo que deve ser levado em consideração antes de dar o primeiro passo;
- 5 dicas para investir em fundos imobiliários.
Vem com a gente!
O que são fundos imobiliários?
Fundos imobiliários (também chamados de FII — ou Fundos de Investimento Imobiliário) são aplicações em empreendimentos. Na prática, eles funcionam como “condomínios” de shoppings, hospitais, hotéis, prédios comerciais etc, divididos em cotas. Estas cotas são oferecidas a investidores, que, ao adquirirem uma (ou mais) partes do empreendimento, passam a lucrar com alienação, locação, arrendamento ou aluguel desses espaços.
Por que os fundos imobiliários estão chamando a atenção do mercado?
Os Fundos Imobiliários têm ganhado atenção por se mostrarem uma alternativa de aplicação menos burocrática para aqueles que desejam entrar no mercado imobiliário.
Afinal, a compra ou venda de um imóvel costuma ser um processo caro, complexo e de longo prazo. Em contrapartida, adquirir uma cota de fundo imobiliário é tão rápido quanto uma negociação convencional de ações.
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Além disso, o investimento nos Fundos imobiliários é isento de Imposto de Renda. Isso atrai a atenção de quem busca ativos com esta característica.
E por falar em atenção…
Se os argumentos acima te incentivaram a começar a investir em fundos imobiliários agora mesmo, aqui vão alguns lembretes importantes.
Por ser uma modalidade de aplicação atrelada ao mercado imobiliário, o FII está sujeito às oscilações do setor (como baixa nos aluguéis, fechamento de estabelecimentos em decorrência de crises, etc). Portanto, é considerado um investimento de risco moderado com maior possibilidade de rentabilidade no longo prazo.
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Além disso, e assim como acontece na compra de um imóvel físico, para saber como começar a investir em fundos imobiliários é necessário estudar o empreendimento.
Saber quais são os ativos incluídos na carteira, como a localização do imóvel e seu potencial de crescimento no médio/longo prazo, além da qualidade estrutural do espaço são algumas das etapas-chave para iniciar um investimento de forma segura.
Antes de seguir em frente e entender como começar a investir em fundos imobiliários, assista ao vídeo abaixo e tire todas as suas dúvidas sobre o assunto. Aperte o play e confira!
Como começar a investir em fundos imobiliários? 5 dicas para levar em conta
Levou em conta os pontos de atenção apresentados acima? Concluiu que este tipo de aplicação é sinérgica ao seu perfil de investidor? Então chegou a hora de entender como começar a investir em fundos imobiliários.
Aqui vão 5 dicas de investimentos em fundos imobiliários para considerar.
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Observe o contexto dos empreendimentos
Entender como começar a investir em fundos imobiliários passa, também, pela compreensão do que são aplicações de renda variável.
Como pontuamos acima, os fundos imobiliários estão sujeitos a diversas intervenções que podem gerar oscilação no valor. Portanto, é fundamental conhecer o contexto de cada empreendimento. Estude o setor imobiliário, incluindo suas tendências para os próximos anos, antes de fazer o investimento.
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Entenda o processo de gestão do fundo antes de investir
A administração dos fundos imobiliários é feita por um gestor— tal qual acontece com os próprios imóveis, na figura do síndico. Este profissional tem, como missão, decidir como direcionar o valor aplicado pelos investidores e fazer o relacionamento com intermediários.
Sim, é um trabalho bastante estratégico. Portanto, cabe a você, na figura do investidor, entender a operação do gestor, estudar o regulamento do fundo e buscar opções confiáveis e focadas no mesmo resultado que você: a rentabilidade.
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Observe a taxa de vacância do Fundo Imobiliário
Antes de investir em um fundo imobiliário, calcule a taxa de vacância do espaço. O cálculo é simples: se o empreendimento (um shopping, por exemplo), tem 2.500 m² disponíveis para locação e 500 destes metros estiverem desocupados, o FII tem uma taxa de vacância equivalente a 20%.
O ideal, neste caso, é buscar por opções cujos resultados sejam os menores possíveis, já que este é um sinal de que o imóvel é atrativo para os inquilinos.
A exceção vale para casos em que o Fundo tenha apenas um imóvel. Quando alugado, ele corresponde a uma taxa de vacância igual a zero, mas o extremo oposto (100% de vacância) pode acontecer num piscar de olhos, quando o locatário cancelar seu contrato.
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Avalie o preço do fundo com sabedoria
“Caro” e “barato” são conceitos bastante relativos quando falamos sobre renda variável. O que deve ser levado em conta para entender como começar a investir em fundos imobiliários é: qual o potencial de rentabilidade deste investimento?
Uma dica para mensurar se um fundo está caro ou barato dentro desta lógica é por meio da divisão do preço de mercado pelo valor patrimonial. Esta equação é chamada de P/VP.
O que o resultado da equação mostra?
- Resultados entre 0,8 e 1: indicativo confiável de que o fundo está barato. Boa oportunidade para investir!
- Resultados acima de 1,2: o valor da cota está mais alto do que você deveria investir. Repense e busque compreender as variáveis envolvidas no resultado.
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Busque por carteiras diversificadas
A lógica do Fundo Imobiliário é semelhante à do mercado de ações: a diversificação pode ajudar a proteger seu investimento de oscilações graves. A dica, portanto, é buscar fundos multi-ativos (com mais de um perfil de imóvel) e multi-inquilinos (cujos imóveis sejam locados por mais de um locatário).
Dessa forma, caso um inquilino se torne inadimplente ou cancele o contrato de locação, a taxa de vacância não sofre oscilações tão bruscas, e sua renda está garantida mesmo diante de uma adversidade.
O mesmo acontece quando você tem fundos multi-ativos e um setor do mercado sofre uma crise — como o setor hoteleiro ou de saúde. Os demais empreendimentos da carteira, estáveis, ajudam a assegurar o seu rendimento.
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