Saber como escolher um FII pode ajudá-lo a fazer parte de um time expressivo de investidores. Segundo o Infomoney, 2022 começou com cerca de 1,5 milhão de cotistas adeptos a essa modalidade de investimento.
Investir em imóveis é praticamente um hábito frequente no Brasil porque tem benefícios como a segurança e a valorização a longo prazo.
As comparações são intermináveis quando se trata em decidir entre comprar imóveis físicos ou cotas de FIIs. Essa última opção, hoje bastante valorosa no País, tem vantagens incomparáveis, entre elas, a isenção do Imposto de Renda (IR).
Mas ainda há dúvidas sobre como escolher fundos imobiliários, principalmente para negociantes de primeira viagem.
Por isso, ao longo deste artigo vamos explicar como funcionam os FIIs, entender seus prós e contras e como prever o retorno esperado do portfólio.
Acompanhe a gente e boa leitura!
O que são fundos de investimento imobiliário?
Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são uma modalidade coletiva de renda variável formada por investidores que desejam aplicar recursos em investimentos imobiliários, seja em imóveis prontos, edifícios comerciais, shopping center e hospitais, por exemplo.
Os fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma modalidade coletiva de renda variável formada por investidores que unem seu capital com o objetivo de investir no mercado imobiliário.
Além das aplicações em empreendimentos imobiliários, por meios dos FIIs é possível adquirir direitos sobre os bens e títulos relacionados ao mercado, como, por exemplo:
- Cotas de outros FIIs;
- Letras de crédito imobiliário (LCI);
- Letras hipotecárias (LH);
- Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC);
- Certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
Quais são os benefícios do fundo imobiliário?
Uma forma de saber como escolher um FII é avaliar seus prós e contras. E, nisso, essa modalidade tem diversos pontos positivos.
A começar que, para investir, não é necessário se preocupar com a administração dos ativos, uma vez que existe um gestor especializado, responsável pelo controle, organização e manutenção dos ativos pertencentes ao fundo.
Outro dado importante é que os cotistas têm direito de receber um número considerável de lucros decorrentes das cotas.
Conforme o art.10 da Lei 8668 – que estipula a obrigatoriedade da oferta de dividendos de rendimentos pelos fundos – os cotistas recebem, no mínimo, 95% dos lucros do FII.
Na prática, o administrador apura os aluguéis, desconta as despesas do FII e repassa o percentual aos cotistas.
Confira o que diz o art. 10 da lei 8668/93:
Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. (Incluído pela Lei nº 9.779, de 19.1.1999)
Em segundo lugar, os fundos imobiliários são vistos como um ótimo método de investimento porque podem gerar rentabilidade alta, além de diversificar a carteira de ativos.
Por fim, o investidor não se preocupará com encargos, como taxas, inadimplência e manutenção, por exemplo, comuns na hora de adquirir ou arrendar um imóvel por conta própria.
Em suma, os fundos imobiliários possibilitam o aumento de renda a curto prazo por meio da exploração de locação, arrendamento ou venda de imóvel.
Como escolher FII?
Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável, portanto, não é possível prever sua remuneração durante a aplicação.
Por isso, é recomendado para quem deseja viver de renda de aluguéis, conhecer a fundo o mercado imobiliário, buscando detalhes sobre os tipos de fundos mais rentáveis, analisar sua performance no mercado e entender qual o melhor momento para aplicar.
Outro ponto é que o investidor também pode decidir em investir na composição do FII, ou seja, não necessariamente em imóveis, mas em aplicações de renda fixa atreladas ao mercado imobiliário, como as LCIs (Letra de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
Vale ressaltar que o rendimento dos FIIs negociados na bolsa de valores não sofre desconto de Imposto de Renda.
Como analisar fundos imobiliários?
1. Alinhe seus objetivos
O primeiro passo antes de partir para o investimento é definir os próprios objetivos. Tenha em mente que o pagamento de proventos e a valorização das cotas variam de acordo com o tipo de ativo, e isso pode confundir sua estratégia de investimento.
Por isso, avalie que fundo mais chama a sua atenção e busque conhecer as características.
2. Analise a liquidez
A liquidez é um dos pontos mais importantes no FII, pois é um fator que transforma o ativo em dinheiro. Ou seja, é por meio dela que você consegue vender o Fundo Imobiliário e obter o dinheiro com mais ou menos velocidade.
Nesse contexto, é preciso verificar se a liquidez do ativo realmente vai atender suas necessidades e seus objetivos.
Além do mais, não é indicado para reservas de emergência, pois a liquidez é menor em comparação aos títulos públicos, como o de Tesouro Direto, por exemplo.
3. Verifique o histórico de rentabilidade do fundo
Mesmo que a rentabilidade anterior não garante bons lucros no futuro, é importante avaliar os rendimentos do fundo conforme o passar do tempo.
Além do mais, vale a pena comparar o fundo com outros semelhantes para te uma visão mais ampla sobre a assertividade do planejamento do gestor.
4. Avalie seu perfil de investidor
Você já se perguntou qual retorno financeiro pretende ter ao investir em fundos imobiliários: um que gere ganhos maiores, porém com riscos altos, ou outro com rentabilidade equilibrada, embora com riscos menores?
Esse ponto é importante porque determina o tipo de investidor que você é. Isto é, se o seu perfil é mais conservador, talvez valha mais a pena aplicar em operações menos arriscadas, porém com baixa rentabilidade.
Por outro lado, se você não teme as oscilações do mercado, pense que é possível ter um retorno financeiro maior.
5. Observe a localização dos imóveis
Além de tudo o que já foi citado, é importante que você olhe qual a localização dos imóveis em que o FII investe.
A localização dos imóveis pode ser um diferencial na hora de escolher o fundo, pois influencia na operação, na rentabilidade e no risco que o fundo proporciona.
Em suma, veja se a localização é segura, com acesso em áreas valorizadas ou com tendência a valorização.
É possível fazer essa checagem verificando as informações sobre o bairro onde permanecem os bens administrados pelo fundo.
6. Conheça o gestor do fundo
Lembre-se de que o gestor é o responsável pelas alocações na carteira de fundo, assim como pelas decisões de entrada e saída de ativo, portanto, ele tem influência direta no andamento dos investimentos.
Sendo assim, procure se informar sobre o histórico do gestor, identificando outras experiências na área, e a rentabilidade dos ativos nos quais já atuou.
7. Pense no prazo de investimento
Ao alocar em FIIs, entenda que esse é um ramo de resgate a longo prazo. Por isso, só faz sentido montar uma carteira de pelo menos um ano, um prazo minimamente razoável para começar a render.
Saber esperar é uma arte nos investimentos, até porque normalmente um ativo imobiliário constará na carteira somente depois de um tempo após o início das negociações.
8. Escolha fundos diversificados
Como foi dito no início, a diversificação da carteira é um fator que deve ser levado a sério na hora de investir em FIIs, como em outros ativos. Isso porque, um fundo que investe em poucos ativos não diversifica suas alocações, o que gera maior risco na sua carteira de investimentos.
Nesse sentido, busque fundos multi-ativos, os que possuem mais de um imóvel, e multi-inquilinos, em que esses imóveis são repassados para mais de um locatário. Logo, se um locatário atrasar os pagamentos, você não ficará no prejuízo, já que a renda para os cotistas será mantida.
9. Calcule o valor de um fundo imobiliário
Tratando-se de fundos imobiliários, uma maneira de medir se um fundo está caro ou barato é usando o cálculo do P/VP, isto é, a divisão do preço do mercado pelo valor patrimonial.
Se o resultado for uma média de 0,8 a 1,0, significa que o valor do fundo é acessível para investir. Em contrapartida, se o número ultrapassar 1,20, a cota está cara e talvez seja melhor esperar por uma baixa.
Gostou das dicas? Certamente a partir dessas informações, você sentirá mais segurança para investir em FIIs.
Fundos imobiliários: qual o momento para investir?
Os fundos imobiliários podem garantir bons proventos para os investidores. Uma característica fundamental para saber como escolher os fundos imobiliários é compreender que, ao receber um fluxo mensal, você está propenso a aumentar sua carteira de investimentos, e assim, escolher mensalmente qual investimento reaplicar.
Não é como preservar o seu dinheiro em um título e ter o resultado somente na data de vencimento, aqui a rentabilidade, quando bem investida, é constante.
Mas, como qualquer investimento, é importante conhecer o dia a dia do mercado e os altos e baixos que podem surgir ao longo do caminho.
Por isso, saber como escolher um FII requer paciência e conhecimento.
Desse modo, para que você tome suas decisões com mais certeza, indicamos o curso Viva de Renda com Fundos Imobiliários, no qual você aprenderá a construir uma carteira de fundos.
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