O que são fundos imobiliários? Como funcionam?

Muitos brasileiros, após entenderem o que são fundos imobiliários, enxergam neste produto uma oportunidade interessante de investimento em renda variável. 

Prova disso é o Boletim FII, emitido pela B3. Em outubro de 2022, o número de investidores em fundos imobiliários ultrapassou 1,95 milhão. Comparativamente, em dezembro de 2021, o montante foi de 1,56 milhão. 

A verdade é que é possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, em vez de imóveis físicos, por exemplo. E este fator torna o produto bastante atrativo para alguns investidores, que faz com que cada vez mais novas carteiras emitidas com FIIs surjam, impulsionando o mercado.

Se você tem vontade, mas ainda não entende como investir em fundos imobiliários, não se preocupe. Preparamos este artigo completo com todas as informações necessárias para te ajudar a conhecer o produto e verificar a compatibilidade com o seu perfil de investidor.

O que são fundos imobiliários?

Fundos imobiliários podem ser relacionados com uma espécie de ‘condomínio’ de investidores, já que esses reúnem recursos para aplicar em conjunto no mercado imobiliário. Tais recursos aplicados costumam ser usados para a construção ou aquisição de imóveis, que depois são locados ou arrendados.

Assim, os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

No fundo, as decisões tomadas pelo gestor sobre o que fazer com os recursos precisam seguir e seguem objetivos e políticas predefinidos.

Vale mencionar que quem aplica, na verdade, está comprando cotas – partes nas quais a divisão do patrimônio (soma dos recursos) é feita.

Aliás, o cotista desses fundos não pode exercer direito real algum sobre os empreendimentos contidos neles.

< Leia também: Por que a liberação do empréstimo de cotas de fundos imobiliários é boa notícia />

Como funcionam os fundos imobiliários?

Para te ajudar a entender, a fundo, o que são os fundos imobiliários, separamos alguns conceitos-chave relacionados ao funcionamento do produto. 

1- Ticker

Assim como as ações de empresas abertas, as cotas de fundos imobiliários são identificadas no pregão por um código (ou ticker).

Tal código é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 – como XXXX11.

Porém, se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, haverá ainda a letra B no final (XXXX11B).

2- Portfólio

Existe uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir.

A escolha da estratégia de investimento e do que entra no portfólio é o que define o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.

Dessa forma, os fundos imobiliários são classificados em grupos como os abaixo.

• Fundos de tijolo (ou de renda): são os que investem em ativos reais (imóveis de fato) e que costumam ganhar com aluguéis. Alguns aplicam em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um só imóvel. No entanto, outros focam em determinados tipos de empreendimentos – como escritórios, prédios industriais, hotéis, shopping centers, hospitais e por aí vai. Por fim, também há os que fazem uma mistura de tudo na carteira.
• Fundos de papel (ou de recebíveis): esses compram títulos ligados ao mercado imobiliário no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas mais variadas carteiras, como de letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários e outras mais.
• Fundos híbridos: mesclam, na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e afins) quanto investimentos em imóveis diretamente.

3- Valor mínimo

Na B3, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota, o que significa que, com quantias pequenas (até mesmo inferiores a R$ 100), já dá para começar a aplicar nessa modalidade.

4- Custos

Basicamente, há 2 tipos de custos.

De um lado, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão.

Só que ainda pode haver uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo – se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho fica com o gestor.

Além disso, há custos de negociação das cotas. Isso porque para comprá-las e vendê-las na Bolsa, é preciso pagar taxa de corretagem à corretora que intermediar as operações e emolumentos.

Também é necessário checar se a corretora cobra pela custódia (ou guarda) das cotas.

5- Rendimentos

Uma das formas mais conhecidas de retorno dos FIIs é a distribuição periódica de rendimentos.

Por lei, esses fundos são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre.

Porém, muitos optam por realizar pagamentos mensais aos investidores, o que acaba sendo, então, uma fonte de renda recorrente.

No geral, o volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo, com a renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira sendo a mais comum.

Mas os fundos também podem ganhar com:

• Incorporação;
• Venda dos direitos reais sobre os imóveis;
• Juros de títulos e valores mobiliários.

6- Tributação

Uma parte do retorno obtido com o investimento nos fundos é isenta de tributação, mas outra, não. Olha só como isso funciona:

• Rendimento: o rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tenha menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tenha no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado;
• Ganho de capital: o ganho obtido pelos investidores em função da valorização das cotas do fundo na Bolsa paga Imposto de Renda. Assim, na hora em que as cotas forem vendidas, recai uma alíquota de 20%.

7- Amortização

Em algumas situações, podem ocorrer amortizações das cotas de um fundo imobiliário. As amortizações são pagamentos que representam a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira.

Um caso de amortização ocorre quando o fundo vende algum dos seus imóveis, sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo.

8- Índice Ifix

Criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários, o Ifix é um índice composto por cotas de fundos negociados nos mercados de Bolsa e de balcão organizado da B3.

O Ifix reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice quanto o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.

A carteira do Ifix é revisada a cada quatro meses.

Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa obedecer a alguns critérios – como ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.

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Tipos de fundos imobiliários

A Anbima, Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, classifica os fundos imobiliários de acordo com o tipo de aplicação que eles realizam e com a estratégia de investimento que adotam.

Dessa forma, as carteiras são agrupadas da seguinte forma:

• Desenvolvimento para renda: esses fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção. O objetivo é gerar renda com locação ou arrendamento dos espaços depois de prontos;
• Desenvolvimento para venda: aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro;
• Renda: neste caso, investem acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, visando gerar renda com locação ou arrendamento deles;
• Títulos e valores mobiliários: fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), sempre ligados ao mercado imobiliário;
• Híbridos: fundos com estratégia de investimento que não se concentra particularmente em qualquer das estratégias anteriores.

Para que tipo de investidor os fundos imobiliários são recomendados? 

Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável. Isso significa que, embora seja possível optar por carteiras com papéis menos voláteis, há uma tendência de oscilação no valor das cotas. 

Por esse motivo, é mais comum que os FIIs façam parte de carteiras de investidores moderados e arrojados, que têm maior tolerância à volatilidade do mercado. 

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É um investimento seguro?

Se você quer investir em fundos imobiliáros, aqui está mais um indicativo positivo: trata-se de um produto financeiro seguro do ponto de vista da regulação. 

Embora não tenham garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), os diferentes fundos oferecidos para negociação têm o aval da CVM (Comissão de Valores Imobiliários) e são acompanhados pela B3, a bolsa de valores brasileira. 

Vantagens de investir em fundos imobiliários

Agora você já sabe o que são fundos imobiliários e para que perfil de investidor eles são indicados. Que tal entender também as principais vantagens do produto financeiro?

1- Gestão de um profissional especializado

Para um pequeno investidor ou quem acompanha com pouca frequência o mercado, contar com a ajuda de um especialista para gerir um fundo é bastante interessante. Isso porque ele decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises técnicos e fundamentalistas, embasados na análise de performances e gráficos.

Por outro lado, investidores que já conhecem melhor o mercado não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, porque esse é o papel do gestor.

2- Mais acessível

Mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir têm acesso ao mercado imobiliário com os FIIs.

Isso porque é possível comprar cotas na Bolsa com valores próximos de R$ 100, enquanto o preço de um imóvel pode facilmente chegar a muitos milhares de reais.

3- Investimento fracionável

O investimento em fundos é fracionável. Isso quer dizer que, caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não um imóvel inteiro – como seria o caso se investisse no mercado de cimento e tijolo.

4- Menos preocupações

O investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário. Esta é uma responsabilidade do administrador.

Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

5- Investimento barateado

Os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas, na proporção da sua participação, barateando o investimento.

Como investir em fundos imobiliários? Aspectos a considerar

Chegou a hora de entender como investir em fundos imobiliários. Para te ajudar, separamos um passo a passo com alguns aspectos importantes a considerar antes de adquirir suas cotas. 

1. Avalie o portfólio dos fundos disponíveis: lembre-se de que a qualidade dos imóveis listados será essencial para assegurar que sejam lucrativos;
2. Entenda o perfil dos imóveis componentes do fundo: considere que imóveis comerciais tendem a ter mais rotatividade de locação, enquanto imóveis industriais tendem a render contratos de longo prazo, por exemplo;
3. Conheça os locatários dos imóveis: afinal, são eles os responsáveis pelo rendimento periódico dos fundos; 
4. Considere a relação risco x retorno x preço: qual o valor de compra e venda da cota do fundo imobiliário? E qual a taxa de retorno obtida nos últimos meses e anos? E o risco envolvido nas operações?
5. Cadastre-se em uma corretora de valores para negociar os fundos. 

Fundos imobiliários 2023: perspectivas e tendências

De acordo com especialistas ouvidos pelo portal Infomoney, a tendência de crescimento dos fundos imobiliários deve se manter em 2023. 

Isso porque, ainda do ponto de vista dos analistas consultados, o novo presidente, eleito em 2022, não deverá influenciar o comportamento da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, que é um fator sensível para o mercado de fundos imobiliários.

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