Quer investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs) e está analisando os riscos em potencial? Então, você definitivamente chegou ao lugar certo. Hoje, explicaremos o que é vacância financeira nos FIIs que pagam os dividendos com base na receita dos aluguéis.
E, se a palavra “aluguéis” te remete a “viver de renda”, também te mostraremos como fazer acontecer. Mas, antes disso, abordaremos o que é vacância financeira para que você possa estabelecer a melhor relação entre o risco e o retorno desse tipo de aplicação financeira.
O que é vacância financeira nos fundos imobiliários?
Para contextualizar o que é vacância financeira, é importante falar dos tipos de fundo de investimento imobiliário. Basicamente, os FIIs são “condomínios” de investidores em que os cotistas se reúnem para aplicar recursos, podendo escolher entre os seguintes fundos:
- tijolo: investimento feito nos imóveis físicos, a exemplo das lajes corporativas;
- papel: títulos de recebíveis com foco no segmento imobiliário, como CRI e LCI;
- FoF (fund of funds): é um fundo de fundos, focado nas cotas dos outros FIIs.
Com isso em mente, vamos prosseguir com o significado da vacância de FII e os impactos para os investidores. Sendo assim, continue conosco para entender um conceito-chave que poderá nortear suas decisões na hora de escolher um fundo imobiliário.
Na prática, o que é vacância financeira nos FIIs?
Vacância financeira é uma forma de mensurar a geração de renda dos imóveis que estão na carteira dos FIIs. Nesse sentido, a taxa de vacância demonstra o percentual de espaços vagos (e que poderiam ser alugados) diante da área total de um prédio ou empreendimento.
Quais os impactos da vacância de FII para os investidores?
Se a taxa de vacância do FII estiver muito alta, isso poderá afetar o retorno do investimento. Afinal, os dividendos que vêm dos aluguéis dos imóveis representam uma das formas de remunerar os cotistas do fundo, não é mesmo?
Em outras palavras, há um risco de vacância quando esses imóveis ficam muito tempo desocupados. Por conseguinte, eles não geram a renda que esses cotistas geralmente receberiam se estivessem alugados.
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Além disso, o fundo continua custeando os impostos (como o IPTU) e os outros gastos do empreendimento. Mesmo que os espaços estejam vagos, eles ainda precisam ser devidamente mantidos, sob pena de enquadramento na legislação de execução fiscal.
Qual a diferença entre vacância física e financeira?
Enquanto a vacância física está ligada aos espaços vagos, a financeira trata do fluxo de caixa. Ou seja, é uma maneira de comparar o potencial de geração de receita com aquilo que está sendo gerado atualmente.
Por exemplo, digamos que o portfólio tem o potencial de gerar R$ 50 mil de renda mensal. Entretanto, existem muitos espaços não alugados, o que faz com que a receita gerada seja de R$ 40 mil e, consequentemente, ele deixa de arrecadar R$ 10 mil devido à vacância.
Para descobrir qual é a taxa de vacância financeira, considere a seguinte fórmula:
Vacância financeira = (renda potencial de imóveis não locados / renda potencial total) * 100
No cenário que citamos, a taxa de vacância financeira seria 20%, considerando 10.000 / 50.000 * 100. Em outras palavras, isso significa que o fundo opera com uma capacidade 20% menor, em termos de geração de receita aos seus cotistas.
Existe relação entre ocupação financeira e vacância financeira?
A vacância nos fundos imobiliários diz respeito aos espaços não locados, certo? Do outro lado da moeda, a ocupação financeira avalia a geração de caixa por parte dos aluguéis. No fim das contas, é fundamental levar em conta esses conceitos na hora de investir, ok?
E, por falar em fatores a se considerar antes de fazer um investimento, temos uma dica extra. No vídeo a seguir, confira tudo o que você precisa saber para aplicar recursos assertivamente em FIIs, incluindo o risco de vacância. Dê o play para descobrir!
Exemplo do que é vacância financeira
Para consolidar as informações sobre o que é vacância financeira, vamos a um exemplo real. Em dezembro de 2021, o fundo imobiliário Vinci Offices (VINO11) comprou a sede da Rede Globo. E, como um ativo de grande porte foi adicionado ao portfólio, sua taxa de vacância será revista em breve.
Mas, antes dessa aquisição, em março de 2021, a XP Investimentos divulgou a seguinte análise deste FII:
A vacância física do fundo é de 25,9%, sendo que apenas um de seus ativos está vago no momento.
Na época da análise, o fundo já tinha inquilinos de grande porte, incluindo a Renner e a C&A. Agora, com a compra do prédio da Globo na operação de sale & leaseback, o potencial de retorno será ainda maior. Isso porque a rede de TV vendeu o prédio (sale), mas ainda será a inquilina desse empreendimento (leaseback), gerando renda aos cotistas.
O que é vacância financeira? Dica bônus
Muito além de saber o que é vacância financeira, é essencial traçar a sua estratégia de investimento. E o curso “Viva de renda com fundos imobiliários” te trará mais insumos para tomar boas decisões na hora de escolher os FIIs e otimizar o retorno das aplicações.
Nesta formação, você aprenderá uma série de conceitos relacionados os FIIs, que incluem:
- conhecer os diferentes tipos de fundos imobiliários e suas características;
- estratégias para montar e gerir uma carteira diversificada, segura e rentável;
- como funciona a tributação dos FIIs na hora de declarar o imposto de renda;
- gerenciamento de risco e acompanhamento dos principais índices de referência;
- avaliação assertiva da performance e do rendimento dos fundos imobiliários;
- negociação de FIIs diretamente no Home Broker da sua corretora de valores;
- dicas práticas para fazer o monitoramento e o rebalanceamento da carteira.
Enfim, conte com o apoio da Xpeed School para maximizar o retorno dos investimentos. Por aqui, temos uma série de conteúdos que podem te interessar, seja para FIIs ou outros ativos na bolsa de valores. Aliás, que tal baixar o “Guia da bolsa para investidores”? Aproveite!
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