Você sabe o que é incorporadora? Trata-se da responsável por gerir e viabilizar a construção de um imóvel, incluindo todas as etapas legais e técnicas do processo.
E mais: você sabia que é possível investir em incorporação imobiliária mesmo sem ter altos valores disponíveis?
Ao longo do artigo de hoje, vamos falar com mais detalhes sobre o segmento, com foco nas informações-chave para te ajudar a identificar se esta modalidade de investimento faz sentido para você.
O que é incorporadora?
Uma incorporadora é a responsável pela gestão de todos os processos ligados à concepção de um empreendimento imobiliário.
Podem se enquadrar nesta categoria:
- proprietário do terreno;
- cessionário do local;
- promitente-cessionário (que atua exclusivamente como vendedor).
- empresa ou pessoa física que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.
Neste sentido, a incorporadora tem, como objetivo, identificar parcerias e oportunidades para viabilizar o negócio. Na incorporação, é comum que os imóveis sejam vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Assim, a obra continua por meio dos recursos destes compradores.
Fazem parte das atribuições da incorporadora atividades como:
- venda de cotas dos investidores junto a imobiliárias parceiras.
- aquisição de terrenos;
- pesquisa de viabilidade da obra;
- aprovação do projeto junto a órgãos públicos;
- definição de padrões de construção;
- desenvolvimento e acompanhamento de projetos;
- acompanhamento da evolução da obra;
- venda e alienação de unidades;
- contratação e contato com parceiros (empreiteiras, fornecedores de material);
- acompanhamento e elaboração do projeto arquitetônico;
- definição do valor de venda dos imóveis.
Agora que você já entendeu o que é incorporadora, que tal dar o play no vídeo abaixo para começar a entender como investir em fundos imobiliários? Spoiler: faremos a conexão destes fundos com a incorporação, acima descrita, no próximo tópico!
Como investir em incorporação imobiliária?
O investimento em incorporação imobiliária pode acontecer de diferentes maneiras.
1- Investidores de médio e grande porte
Em agosto de 2020, em função da crise econômica provocada pela pandemia do novo coronavírus, as regras de investimento neste segmento mudaram. Antes, rígidas e exclusivas para empresas com faturamento superior a R$10 milhões (conforme a CVM 588), as restrições para adquirir cotas de incorporação mudaram, conforme consta na Resolução CVM 4, para:
● referência de faturamento da incorporadora até R$ 5 milhões;
● sociedades anônimas passam a ter direito de participação nas rodadas de negociações do segmento;
● investidores com aportes entre R$ 100.000 e R$ 1 milhão podem investir até 10% de sua renda bruta neste setor.
Como você pode ver, as novas definições tornaram mais fácil a participação de pequenas e médias empresas no setor de incorporações.
“Certo, XP Educação, entendi o que é incorporadora e como as empresas podem investir no setor. Mas não tenho mais de R$100 mil em títulos. Isso quer dizer que este segmento não é para mim?”
Calma, investidor! Há, ainda, uma outra oportunidade de investimento em incorporação imobiliária, ainda mais democratizada.
2- Investidores de pequeno porte
Se você não tem um perfil de investidor voltado à construção de reservas quantitativas robustas, pode ser que não consiga atingir o patamar dos R$100 mil necessários para investir na modalidade de incorporação imobiliária mencionada acima.
Porém, isso não significa que este negócio não é para você — e é aqui que retomamos o spoiler dado no tópico anterior.
É possível adquirir cotas em Fundos Imobiliários de Incorporação, que funcionam com uma lógica de cotas semelhante à dos fundos imobiliários.
Também chamados de Fundos de Incorporação e Desenvolvimento, os títulos têm, como objetivo, gerar lucro para os cotistas por meio da venda dos imóveis após sua construção. Isso os difere dos demais FIIs, nos quais o lucro é obtido a partir de contratos de locação de espaços prontos.
O que levar em conta antes de investir em incorporação?
Se após descobrir o que é incorporadora, você se interessou pela modalidade de investimento, aqui vão algumas dicas de elementos para considerar antes de adquirir suas cotas:
- faça uma espécie de análise fundamentalista da incorporadora. Quem é a empresa, há quantos anos atua no mercado, quais os parceiros contratados para a construção do imóvel, histórico de entregas e cronogramas;
- pesquisa sobre a região em que o imóvel será construído. Isso te ajudará a identificar chances reais de rendimento.
Detalhes que você precisa conhecer
Uma dessas estratégias tem relação com a incorporação: são os fundos de desenvolvimento, também conhecidos como fundos de incorporação. Eles têm foco no investimento voltado à construção e à alienação de imóveis.
Portanto, investir em fundos que têm a incorporação e o desenvolvimento de imóveis em seu estatuto é sempre mais arriscado, e, levando em consideração o binário risco x retorno, mais rentável.
Risco
Dentre os fundos imobiliários, os de incorporação e desenvolvimento são considerados os mais arriscados.
Isso porque existem alguns problemas que, embora possam ser imaginados, não podem ser previstos com antecedência, tais como:
- atrasos na construção;
- problemas com as licenças;
- estouro do orçamento;
- descumprimento dos prazos de entrega.
Estes riscos, inerentes à incorporadora, passam a ser, também, riscos do investidor no momento em que este adquire uma cota e espera obter lucro com o título.
Por essa razão, dizemos que os investimentos em incorporadoras são indicados para quem tem um perfil de investidor arrojado, com maior tolerância a variações imprevistas.
>>> Quer saber mais sobre perfil de investidor? Dê o play no vídeo abaixo!
Rentabilidade
Seguindo a lógica dos investimentos, o risco dos fundos imobiliários de incorporação é diretamente proporcional ao seu potencial de rentabilidade.
Sendo assim, as chances de lucro de um fundo bem sucedido tendem a superar as dos demais tipos de fundos imobiliários.
Liquidez
A liquidez dos fundos de desenvolvimento está ligada à venda das cotas adquiridas. Como se trata da aquisição de imóveis em fase de construção, o processo pode ser mais ou menos rápido a depender das condições de evolução da obra.
Mais sobre o investimento no mercado imobiliário? Nós temos!
E aí? Saber o que é incorporadora e como investir em incorporação imobiliária te inspirou? Pois saiba que o segmento é repleto de opções de títulos e que, você, na qualidade de investidor, deve conhecer cada um deles e identificar aqueles que melhor se adequam ao seu perfil de investidor.
Para te ajudar com isso, temos vários posts no blog sobre fundos imobiliários, começando por como escolher um FII. Confira!
*Créditos da imagem de capa: Engenheiro apontando foto criado por pressfoto – br.freepik.com
